对市十二届政协三次会议第247号提案的复函

发布时间: 2020-12-17 20:59:49

 

对市十二届政协三次会议第247号提案的复函

 

张少彪、李建平委员：

你们提出的《关于进一步规范物业收费的提案》（第247号）收悉，根据我委工作职能，现就提案中涉及的价格政策问题答复如下：

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）和《陕西省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》（陕价行发〔2014〕127号）精神，2015年12月24日，市物价局与市住房和城市建设局制定了《关于物业服务收费等有关问题的通知》（宝市价综发〔2015〕12号），该文件是我市现阶段物业服务收费的指导性文件。

一、物业服务费相关规定

《宝鸡市物价局 宝鸡市住房和城乡建设局关于物业服务收费等有关问题的通知》（宝市价综发〔2015〕12号）规定：保障性住房、房改房、老旧小区及实行前期物业管理的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。有关收费标准如下：

（一）多层住宅（六层以下，含六层）         单位：元/㎡·月

（二）高层住宅                                           单位：元/㎡·月

（三）宝鸡市物业服务其他有关收费标准

1.装修垃圾清运费收取标准：3元/㎡。

2.出入证工本费收费标准：5元/证。

3.装修押金收费标准：房屋建筑面积100平方米以下（含100平方米）的1500元；房屋建筑面积100—150平方米（含150平方米）的2000元；房屋建筑面积150平方米以上的3000元。

我市物业服务收费实行政府指导价的住宅小区，由物业公司根据建设单位的委托，按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和上述政府指导价收费标准，通过与业主签订《物业服务合同》进行约定。不同的物业服务等级对应不同的收费标准，上述政府指导价为最高限价，物业公司应根据提供的服务等级在政府指导价范围内与业主约定具体的收费标准。

物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。不得收取任何未予公示标明的费用。

二、水费、电费、电梯费和供热价格相关规定

水价和电价都属于政府定价。《宝鸡市物价局关于调整我市市区供水价格和实施居民生活用水阶梯水价制度的函》（宝市价价函〔2015〕1号）规定从2016年4月1日起，我市市区普通居民自来水销售价格为4.08元／立方米。《陕西省物价局关于合理调整电价结构有关事项的通知》（陕价商发〔2017〕78号）规定，我市居民生活用电价格为0.4983元／千瓦时。

《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定：公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

（一）水价。自来水有两种供应形式，一种是自来水公司抄表到户直供，居民生活用水价格为4.08元／立方米；一种是通过小区物业公司转供，自来水公司与小区总表结算价格为4.08元／立方米，但部分小区因内部管线失修、跑冒滴漏、户内小水表使用期限过长、人为窃水等原因，都会造成总水表和用户分水表之间的差量损耗，损耗部分应该据实分摊并定期公布。

（二）电价。居民生活用电供电模式有两种情况，一种是由供电部门直供，执行的是目录电价0.4983元／千瓦时；一种是通过小区物业公司转供，用户执行的电价就要在目录电价基础上加上小区变压器损耗、线路损耗和公共照明分摊部分，电价超过了目录电价水平，普遍在0.60元／千瓦时以上。

当前，我市居民用电户表改造工作正在进行中，已完成户表改造的住宅小区，执行的是目录电价0.4983元／千瓦时，但根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定，小区公共照明、景观设施等其他共用水、用电费用应由小区业主分摊，物业公司代收代缴相关费用，应收支相抵，不得从中获取利润，并定期公示收支情况。

（三）电梯费。电梯属于业主的共有财产，其运行产生的费用由相关业主共同承担。《宝鸡市物价局 宝鸡市住房和城乡建设局关于物业服务收费等有关问题的通知》（宝市价综发〔2015〕12号）规定：有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

（四）供热价格。我市市区集中供热价格现行的是2011年调整后的价格，依据《宝鸡市物价局关于调整我市市区集中供热价格的通知》(宝市价价发〔2011〕38号)规定，居民类用热价格按建筑面积计费为每个采暖期22元/㎡。

自备热源的物业小区不属于市政集中供热，其供热价格不在政府定价范围。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第二十二条规定：自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业服务企业提出收费方案，征得业主大会或业主委员会同意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

水费、电费、电梯费和取暖费等属于代收代缴费用，物业服务企业受相关单位委托代收代缴相关费用，应收支相抵，不得从中获取利润，并需定期公示收支情况。

三、停车费相关规定

停车费通常包括停放服务费和车位租金两部分，已购买车位的业主只需交纳停放服务费，未购买车位的业主需交纳停放服务费和车位租金。

（一）停放服务费。指物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。该项费用属物业公司所有。

根据《陕西省定价目录（2018）》，结合我市实际情况，市物价局联合市住建局于2018年12月下发了《宝鸡市物价局 宝鸡市住房和城乡建设局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（宝市价综发〔2018〕121号），《通知》规定：从2019年1月1日起，保障性住房、房改房、老旧住宅和前期物业服务普通住宅小区交通工具停放服务收费实行政府指导价管理。我市物业区域内交通工具停放服务收费标准由物业服务企业与业主在《陕西省物价局陕西省住房和城乡建设厅关于印发修订后的〈陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法〉的通知》（陕价服发〔2012〕128号）中规定的省定政府指导价范围内约定。物业服务企业与业主约定的交通工具停放服务收费高于省定政府指导价的，按省定政府指导价执行；低于省定政府指导价的，按约定标准执行。

四、物业收费规定执行情况

《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第八条规定：省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门制定全省物业服务收费基准价（见附表）。设区市（杨凌示范区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门依据基准价，结合当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素制定浮动幅度，业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。

当前，通常情况是开发商与物业服务企业签订《前期物业服务委托合同》，业主在收房入住时与物业服务企业签订有《前期物业服务委托协议（或合同）》，对物业服务内容、服务价格进行约定，其中包含有物业费、电梯费、停车费等上述收费标准。由于各个小区的实际情况不同，其各项物业收费标准也不尽相同。

五、物业收费公示问题有关情况说明

《物业管理条例》第五条规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

《陕西省物业管理条例》第五条规定：省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

《陕西省物业管理条例》第六十五条规定：供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；

（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊；

（四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。

物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。

《陕西省物业管理条例》第一百一十条规定：违反本条例第六十五条第二款规定，物业服务企业不按规定公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。

宝鸡市住房和城乡建设局行政职责载明：负责全市物业服务行业管理和房屋维修资金管理工作。

《陕西省定价目录》（2018）已将保障性住房、房改房、老旧住宅物业服务收费标准和普通住宅小区前期物业服务收费标准（含物业区域内交通工具停放服务收费标准），纳入政府指导价管理，授权设区市、县人民政府制定。

2019年3月18日，陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局起草了《陕西省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）并公开征求社会各界意见。下一步，我委将联合相关部门依据新的《陕西省物业服务收费管理办法》，研究制定我市物业服务收费具体实施细则，进一步规范我市物业服务收费行为，保护业主合法权益，促进社会和谐稳定。

感谢你们对价格工作的理解、关心和支持！

 

 

　　　　　　　　　　　     　宝鸡市发展和改革委员会

                                                          2019年4月18日

 

（联系人：牛建让，电话：3261987）

 

抄送：市政协提案工作委员会，市政府督查室。